Được cho là sẽ bắt đầu xu hướng hồi phục, giao dịch trên thị trường bất động sản trong năm 2015 này sẽ phải giữ được sự tăng trưởng về số lượng và ổn định về giá thì mới thực sự đem lại niềm tin cho người mua cũng như cho doanh nghiệp bất động sản. Nếu không, những tín hiệu tích cực có được từ năm 2014 sẽ dần trở nên tiêu cực trước sức ép ngày càng lớn từ phía nguồn cung.
Tiếp tục xu hướng chuyển đổi, chuyển nhượng
Năm 2014, nhằm nhanh chóng thoát khỏi tình trạng “bó chân bó tay” với các dự án căn hộ diện tích lớn giá cao mình đang sở hữu, nhiều doanh nghiệp đã tìm cách xin chuyển đổi dự án theo hướng đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, hoặc chuyển nhượng dự án cho những đơn vị có tiềm lực hơn. Chính quyền các địa phương cũng khá tích cực cho phép doanh nghiệp thực hiện điều này. Chẳng hạn TP. Hồ Chí Minh trong năm 2014 đã chấp thuận cho chuyển đổi tám dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đồng thời với việc cơ cấu lại căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ, với số lượng căn hộ trước khi xin chuyển đổi là 3.522 căn, số lượng căn hộ sau khi chuyển đổi là 7.613 căn. Nhờ chủ trương này, nhiều dự án đã được tiến hành, như dự án chung cư HQC Plaza (quận 8), khu căn hộ cao tầng 584 Tân Phú (Tân Phú), khu tái định cư Thảo Điền (quận 2), khu thương mại dân cư Hưng Điền (quận 8),…
Hoạt động chuyển nhượng còn sôi động hơn, với bên mua không chỉ có các nhà đầu tư đến từ nước ngoài mà đa phần là các nhà đầu tư trong nước có tiềm lực tài chính. Họ tổ chức mua lại dự án hoặc hợp tác kinh doanh với chủ sở hữu cũ để tái khởi động các dự án đang gặp khó khăn, tung ra thị trường những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu của người mua. Có thể kể đến Tập đoàn Novaland, Công ty Hưng Thịnh, Công ty Phúc Khang, Công ty An Gia, Tập đoàn Đất Xanh… Hoạt động chuyển nhượng này trong thời gian qua đã góp phần giúp thị trường giải quyết được một lượng hàng tồn kho, nợ xấu và giúp người mua có thêm cơ hội chọn lựa những sản phẩm địa ốc phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của mình. Xu hướng này sẽ còn tiếp tục trong năm 2015, không chỉ với những dự án thuộc phân khúc trung bình và giá rẻ mà còn ở các phân khúc khác. Việc các dự án bất động sản tìm được chủ mới có tiềm lực mạnh, đảm bảo tiến độ xây dựng, chất lượng công trình và đặc biệt là ổn định về giá sẽ giúp thị trường đi vào giai đoạn phát triển trung hạn.
Triển vọng từ chính sách
Việc Luật Nhà ở sửa đổi mới được Quốc hội thông qua cuối năm 2014, trong đó có điều kiện nới lỏng cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam đã giúp thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn hơn đối với người nước ngoài có nhu cầu sinh sống, làm việc tại nước ta hoặc có dự tính đầu tư vào thị trường bất động sản. Nhiều chuyên gia dự báo rằng số lượng người mua nhà quốc tịch nước ngoài sẽ chiếm đến 20% lượng người tiêu thụ nguồn cung căn hộ mới và phân khúc căn hộ cao cấp sẽ bán được khoảng 40 – 50% số lượng căn hộ trong năm 2015. Dự báo có vẻ lạc quan, tuy nhiên qua đó cũng cho thấy độ kỳ vọng của thị trường vào chính sách. Ngoài ra, cũng từ sự mở cửa này, một phần không nhỏ của nguồn kiều hối có thể sẽ vào thị trường bất động sản, giúp tăng thanh khoản cho thị trường, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự. Trên thực tế, giao dịch bất động sản những tháng cuối năm 2014 tăng mạnh một phần nhờ dòng tiền kiều hối, bên cạnh việc nhiều người có nhu cầu về nhà ở sau một thời gian thăm dò thị trường và chờ giá hạ thêm đã quyết định mua khi cho rằng thời điểm đó đã đến. Thị trường bất động sản được chờ đợi sẽ khởi sắc trong năm 2015 còn vì lý do kinh tế vĩ mô tiếp tục đà hồi phục, lạm phát giảm, hệ thống hạ tầng các thành phố lớn ngày càng hoàn thiện. Bên cạnh đó, còn nhiều yếu tố khác như lãi suất cho vay giảm và đối tượng vay mở rộng cho phép người mua nhà dễ dàng tiếp cận các gói tín dụng hơn, ngày càng có nhiều người có tiền nhàn rỗi quyết định đầu tư vào bất động sản…
Trong khi đó, phân khúc căn hộ trung bình và giá rẻ với giá trị trên dưới 1 tỉ đồng/căn vẫn được ưa chuộng trong năm 2015. Sẽ có thêm nhiều dự án mới có mức giá phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của nhóm người mua có thu nhập trung bình này. Việc cần làm của các chủ đầu tư phân khúc nhà giá rẻ và trung bình là luôn giữ uy tín, tăng cường thêm tiện ích cho sản phẩm địa ốc của mình và đưa ra nhiều phương thức thanh toán hợp lý. Phân khúc thị trường văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại có tăng trưởng hay không thì phụ thuộc vào tình hình kinh tế. Một khi kinh tế tăng tốc, nhiều doanh nghiệp được thành lập, mở rộng quy mô cần thuê văn phòng, mở rộng kinh doanh buôn bán… thì phân khúc này sẽ phục hồi. Bởi sau một thời gian làm ăn khó khăn, các doanh nghiệp thu hẹp quy mô kinh doanh, thì giá cho thuê văn phòng, trung tâm thương mại trên cả nước đang ở mức thấp nhất nhiều năm trở lại đây.
Vẫn cần đề phòng nguy cơ dư cung
Trước những dự báo tích cực của thị trường, từ nửa cuối năm ngoái, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đầu tư trở lại vào những dự án căn hộ có sản phẩm được thị trường ưa chuộng, diện tích nhỏ và trung bình. Với tình hình đó, nguồn cung cho năm 2015 được dự báo sẽ rất lớn và các doanh nghiệp phải đối mặt với sự cạnh tranh rất gay gắt. Sẽ có những đợt khuyến mãi rầm rộ, những khoản chiết khấu hậu hĩnh cho người mua và cả những tin nhắn điện thoại chào mời mua sản phẩm địa ốc mang tính “khủng bố” đến từ những nhân viên bán hàng của các dự án.
Theo số liệu đưa ra từ các cơ quan chức năng, trong hai năm qua, tồn kho bất động sản đã giảm được gần một nửa. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng con số sản phẩm địa ốc tồn kho thật sự lớn hơn thế và với sự gia tăng khối lượng sản phẩm mới như hiện nay, việc dư cung là điều rất dễ xảy ra. Thực tế cho thấy điều này, khi song song với việc nhiều dự án có thanh khoản tốt là không ít dự án phải hạ giá bán mà vẫn không có người mua. Hàng loạt dự án mới được khởi công càng khiến cho việc giải quyết sản phẩm tồn kho ở nhiều doanh nghiệp trở nên khó khăn. Năm 2015, giải quyết sản phẩm địa ốc tồn kho vẫn sẽ là một vấn đềưu tiên của nhiều chủ đầu tư.
Dĩ nhiên, với việc lãi suất tiền gửi và cho vay ngày càng giảm, cộng với lượng kiều hối kỷ lục khoảng 15 tỉ USD trong năm qua, thị trường chứng khoán giảm bớt sức hút, tiền sẽ có cơ hội tốt để đổ vào bất động sản. Phân khúc căn hộ vẫn sẽ được nhiều người quan tâm nhất, tiếp đến là đất nền ở những khu vực dân cưổn định, giá tốt. Chuyện tăng giá có lẽ chỉ đến trong tương lai xa, còn hiện tại, các doanh nghiệp chỉ cần bán được sản phẩm, không bị “dội” đã được xem là thành công trước sức ép về nguồn cung ngày càng lớn.
Phi Yến (DNSGCT)
