Điểm thú vị của phân khúc căn hộ cho thuê

Một thống kê mới đây của CBRE (Công ty CB Richard Ellis Việt Nam) về thị trường căn hộ cho thuê ở TP.HCM cho thấy, phân khúc căn hộ cho thuê – một trong những phân khúc đầu tư khá phổ biến ở nước ta hiện nay – đang tồn tại nhiều nghịch lý thú vị.

Cụ thể, những căn hộ cho thuê có diện tích nhỏ lại có tỷ suất lợi nhuận cao hơn những căn hộ có diện tích lớn hơn: tỷ suất sinh lời cho thuê của loại căn hộ một phòng ngủ, diện tích tối thiểu 45m² bao gồm nội thất đạt 6 – 7%/năm. Tỷ suất sinh lời của loại căn hộ hai phòng ngủ, diện tích tối thiểu 75m², hoàn thiện đạt từ 5,5 – 5,8%/năm. Trong khi đó loại căn hộ ba phòng ngủ, 110m² chỉ đạt tỷ suất sinh lời từ 5,2 – 5,5%/năm. Đồng thời, những căn hộ có giá thuê đắt chưa hẳn đã có được những mức lợi nhuận cao. Ở thị trường TP.HCM, mức giá cho thuê cao nhất của một dự án tại địa bàn quận 1 có thể lên tới 4.600-6.300 USD/tháng (tương đương 103-141 triệu đồng) nhưng tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt 3 – 4%/năm; trong khi ở quận Bình Thạnh với giá thuê căn hộ từ 2.200-4.500 USD/tháng (tương đương 49-101 triệu đồng) lại có tỷ suất sinh lời lên đến 8,5%/năm. Mức lợi nhuận cho thuê trên địa bàn quận này luôn trên 5%/năm.

Chad Carson là một chuyên gia đầu tư bất động sản người Mỹ, triệu phú tự thân, người bắt đầu con đường kinh doanh với chỉ 1.000 USD trong tài khoản nhưng hiện sở hữu hơn 50 bất động sản khắp nước Mỹ. Bằng kinh nghiệm của mình, ông đã có một cái nhìn tổng quan và chi tiết hơn về phân khúc căn hộ cho thuê và rút ra ba điểm khá thú vị của thị trường này. Chính vì ba đặc điểm ấy mà ông không ngần ngại gọi đây là phân khúc đầu tư tốt nhất trên thị trường bất động sản.

An toàn

Theo Chad Carson, có hai lý do để một căn hộ cho thuê thường là một thương vụ đầu tư an toàn. Thứ nhất, căn nhà là một vụ đầu tư vừa có thể cho nhà đầu tư số tiền đều đặn hằng tháng, vừa có thể cho họ một sự gia tăng nhất định trong giá trị bất động sản. Nếu nhà đầu tư có thể luôn giữ cho căn nhà ở tình trạng tốt nhất, cùng với sự ổn định trong chính sách của quốc gia, thì giá nhà trong tương lai sẽ không ngừng tăng lên.

Phan-khuc-can-ho-cho-thue-BDS-721-2017 — Đầu tư vào căn hộ cho thuê khá được ưa chuộng tại TP.HCM

Lý do thứ hai cho việc một căn nhà cho thuê thường là một thương vụ đầu tư an toàn, đó là do nó có sự hậu thuẫn rất lớn từ phía hệ thống ngân hàng. Bởi ngay cả trong thời kỳ thị trường bất động sản đóng băng hoặc khủng hoảng, khi đi hỏi bất kỳ ngân hàng nào về một khoản tiền vay với thế chấp là căn nhà nằm trong một khu dân cư đẹp, có nhiều người thuê, thì bạn luôn được chào đón hơn so với cầm cố cổ phiếu hay trái phiếu.

“Các chủ ngân hàng đều biết sự ổn định bền vững của những căn nhà kiểu này, vì thế trừ khi có những cú sốc lớn về chính trị, nếu không họ sẽ luôn cho vay nếu bạn thế chấp một tài sản như thế. Ba lý do chính khiến họ làm điều này, một là vì nhà ở có giá trị tương đối ổn định và có xu hướng giữ giá lâu dài. Hai là người có nhu cầu mua nhà luôn nhiều hơn các loại bất động sản khác, và ba là bất cứ cuộc khủng hoảng nào, dù tồi tệ đến đâu, rồi cũng sẽ qua và cơ hội cùng sự tăng trưởng rồi sẽ quay lại” – Chad Carson lý giải.

Được làm việc với con người

Pete Fortunato là chuyên gia đầu tư bất động sản người Mỹ với hơn 45 năm kinh nghiệm. Ông chia sẻ, một trong những bí mật dẫn đến thành công của ông trong lĩnh vực bất động sản chính là thường xuyên được làm việc với con người.

“Nếu bạn nghĩ rằng thành công trong bất động sản hoặc kinh doanh chủ yếu là dựa vào những con số, tính toán, ghi chép phức tạp, thì bạn nên nghĩ lại. Mọi thứ trong kinh doanh của tôi đều bắt đầu và kết thúc bằng những cá nhân thực. Giống như bạn và tôi, những người này cũng có những nhu cầu, vấn đề, mục tiêu cần thực hiện. Vì vậy bí quyết ở đây, là hãy tập trung vào con người, cố gắng giúp đỡ nhau cùng thành công” – Pete Fortunato nhấn mạnh.

Đồng tình với quan điểm trên, Chad Carson đi vào chi tiết hơn, rằng sở dĩ ông luôn thích đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực căn hộ cho thuê, vì ông thường có cơ hội mua được các tài sản với giá hời, thực hiện được những cuộc giao dịch có giá trị, do thường xuyên được làm việc với con người, đa số là người không chuyên.

“Khi mua nhà, bạn thường giao dịch trực tiếp với người bán không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp, dày dặn kinh nghiệm. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp thường có vô số mối quan hệ, kinh nghiệm và họ thường là nhà đàm phán khá giỏi. Chưa kể họ có cả một hệ thống định giá vô cùng bài bản, nên rất khó để bạn kiếm được lợi nhuận cao nếu làm việc với họ. Ngoài ra, một chủ nhà thông thường có thể bán vì những lý do phi tài chính và giải quyết vấn đề đó càng sớm càng tốt, nên vấn đề giá đôi khi bị họ lãng quên. Tất nhiên khi tôi chia sẻ điều này, nhiều người sẽ nghĩ tôi là kẻ cơ hội, lừa gạt. Nhưng tôi cho rằng mục đích của đầu tư là để thu về lợi nhuận, và tốt nhất nhà đầu tư chỉ nên tập trung vào việc này” – Chad Carson chia sẻ.

Sự linh hoạt về dòng tiền

Điểm đáng chú ý cuối cùng, được Pete Fortunato nhìn nhận, đó là việc kinh doanh nhà cho thuê tạo ra cho nhà đầu tư một sự linh hoạt trong các phương pháp đầu tư, đặc biệt là về mặt dòng tiền mặt.

“Một ngày nọ tôi nhận được một cuộc gọi từ một người bạn cũ, đã 70 tuổi và đang sở hữu một khu đất khá giá trị nhưng gặp vô số vấn đề với nó. Ông ấy không tìm được người thuê trong một thời gian dài, nợ chồng nợ từ các khoản thuế, phí dịch vụ, tiền lãi ngân hàng… và vốn bây giờ của ông ta đã cạn kiệt. Kế hoạch nghỉ hưu của ông ấy bên bờ vực sụp đổ, còn khu đất giờ đây trông như một bãi rác. Chúng tôi gặp nhau, đi bộ và nói chuyện. Chúng tôi nhận ra toàn bộ vấn đề của ông ấy, đó là tiền mặt”.

Do khu đất không thể thế chấp, nên Pete Fortunato khuyên người bạn của mình bán đi một phần để nhanh chóng thu về một lượng tiền mặt. Rồi với lượng tiền mặt này, Pete Fortunato giúp bạn của mình đầu tư vào nhà cho thuê để nhắm vào một số đối tượng khách hàng khác. Cuối cùng, mọi chuyện cũng ổn thỏa.

“Một trong những vấn đề sống còn của đầu tư và kinh doanh bất động sản là dòng tiền. Đôi khi nhiều người thiếu tiền mặt đến nỗi sẵn sàng bán một mảnh đất giá 200.000 USD chỉ với giá 180.000 USD. Và bất động sản cho thuê cho bạn nhiều giải pháp tốt để thoái vốn hoặc huy động nhanh một lượng tiền mặt” – Pete Fortunato kết luận.

Xem thêm: