Chỉ hai tháng nữa, chính xác là vào ngày 1-7-2015, Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thông qua cách đây một năm, sẽ có hiệu lực thi hành và đi vào cuộc sống của người dân, với hy vọng lập lại một trật tự về hoạt động quản lý và phát triển nhà ở, trong đó có đề cập đến vai trò của Ban quản lý chung cư.
Theo luật này, Ban quản lý nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc Ban chủ nhiệm hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng.
Trong quá trình chuẩn bị nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành luật này, các chuyên gia đã đưa vào dự thảo văn bản theo đó mỗi hộ dân trong chung cư với quyền sở hữu căn hộ của mình được xem là một cổ đông. Với chung cư dưới 20 căn hộ thì cư dân tự quyết định có nên thành lập Ban quản trị hay không, nhưng với chung cư có trên 20 căn hộ thì luật buộc phải thành lập Ban quản trị.
Thật ra, nội dung quy định này là sự kế thừa một thực tế đã có khá lâu ở các chung cư, ở đó Ban quản trị về nguyên tắc do cư dân bầu lên, có nơi hoạt động hiệu quả trong việc bảo vệ quyền lợi cư dân, có nơi xảy ra sự lạm dụng do chưa có quy định rõ ràng về quyền hạn. Trước tình hình đó, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng đã tổ chức một số buổi tọa đàm ở nhiều địa phương để lấy thêm ý kiến nhằm hoàn chỉnh quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư trước khi ban hành.
Nửa tháng trước đây, một buổi hội thảo như vậy diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh, qua đó cho thấy vẫn còn không ít những ý kiến lạc điệu khi cho rằng không phải dự án nào cũng cần có Ban quản trị chung cư, nhất là các dự án cao cấp thì chủ đầu tư đã làm công việc quản lý, vận hành chung cư rất tốt. Lại có ý kiến cho rằng chủ đầu tư nên là Ban quản trị, chẳng qua là vì cư dân không muốn tham gia vào việc điều hành do thù lao quá thấp. Không loại trừ những ý kiến như vậy xuất phát từ mong muốn của nhà đầu tư, khi mà trong thực tế nhiều cuộc bầu chọn Ban quản trị ở các chung cư, chính nhà đầu tư đã vận động hành lang hoặc tìm mọi cách đưa người của mình vào cơ chế này, khiến nhiều cư dân hoài nghi về thiện chí của họ.
Những ý kiến lạc điệu như vậy không được sự đồng tình, trước tiên và quan trọng nhất là vì các văn bản dưới luật không thể đi ngược lại những nội dung của luật đã được Quốc hội thông qua.
Thứ hai, Ban quản trị là một cơ chế dân chủ nhằm bảo vệ quyền lợi số đông người, trong trường hợp này chủ đầu tư sau khi đã bán hết căn hộ và hạ tầng thì đã không còn tư cách sở hữu chủ để chi phối việc điều hành chung cư, nghĩa là không thể nắm giữ Ban quản trị.
Vấn đề còn lại đối với Ban quản trị là được thừa nhận tư cách độc lập trong khuôn khổ luật pháp, là làm sao tổ chức hoạt động hữu hiệu qua chế độ thù lao tương xứng và hình thành cơ chế để ngăn chặn việc lợi dụng, chẳng hạn như bầu ra một Ban kiểm soát như mô hình công ty cổ phần hay hợp tác xã đang có.
Thời gian qua, một số đại hội cư dân chung cư cho phép người sử dụng có quyền tham gia Ban quản trị, điều này cần được cân nhắc thêm, khi người sử dụng do không phải là chủ sở hữu nên cư dân không thể đòi hỏi họ có trách nhiệm thiết thân và lâu dài với hoạt động chung cư (một số người sử dụng là người nước ngoài sống tạm bợ thì vấn đề lại càng khó khăn hơn).
Suy cho cùng thì nếu tất cả cư dân xem chung cư là mái nhà, là tổ ấm chung với tinh thần vì cộng đồng để cùng lo toan mọi việc, thì vai trò điều hành của Ban quản trị sẽ không là vấn đề phức tạp.
Ngọc Anh (DNSGCT)
